租房信贷逐步推进:长租公寓插上金融翅膀

2018-05-14 09:56 来源: 21世纪经济报道
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  集体建设用地建设租赁住房在融资方面有了实质进展。北京市公布的融资方案中,贷款期限最长可达25-30年并可灵活还款。此外,房企自持长租公 寓也获得了银行信贷的大力支持,房企自持长租公 寓项目的租户贷款也有了进展。

  

  在租售并举政策倡导下,租赁住房各类主体正逐渐获得银行在信贷方面的支持。从各类试点方案看,银行对于租赁市场的支持有望与购房同步。

  值得关注的是,集体建设用地建设租赁住房在融资方面也有了实质进展。5月9日,北京市住建委宣布会同金融管理部门,积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策。目前,北京市首批试点为国家开发银行、农业银行、建设银行、华夏银行,已确定具体融资方案,将向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。

  记者注意到,北京市公布的融资方案中,贷款期限最长可达25-30年并可灵活还款。贷款金额最高可达项目总投 资的80%。

  21世纪经济报道记者调查了解到,除了政府牵头试点项目以外,房企自持长租公 寓也获得了银行信贷的大力支持,房企自持长租公 寓项目的租户贷款也有了进展。

  银行助力

  银行对长租公 寓市场的助力作用日益凸显。

  2017年8月两部委印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  今年5月9日,北京市住建委对外表示,北京作为试点城市,明确提出在2017-2021年,将新供应各类住房150万套以上,其中租赁住房50万套,主要在集体建设用地上建设。在此基础上,加大对租赁房项目的信贷支持力度,创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。

  据北京市住建委公布的方案,前述四大银行提供的贷款期限最长可达25-30年并可灵活还款,设置宽限期,宽限期内只还利息不需还本,且建设期内利息可用贷款偿还。运营期可根据项目出租率情况设置灵活的还本付息计划。贷款利率根据借款人、担保人及项目情况,在基准利率基础上综合确定。

  此外,项目取得建设项目用地预审意见、立项批复文件、规划意见、项目占地批复、环评批复等文件后即可申请贷款,申请材料齐全的情况下,20-40个工作日即可获批。项目取得施工许可证后银行放款。各银行均表示可优先安排足够额度。

  21世纪经济报道记者注意到,前述银行对这类土地建设租赁住房的融资支持力度很大。国家开发银行北京分行承诺未来5年支持1200亿,其中2018年200亿,可统筹用于棚改项目。农业银行北京分行表示,贷款审批后,按照项目进度优先安排相应贷款额度。建设银行北京分行承诺未来5年500亿元,其中2018年50亿元,可统筹用于集体土地建设租赁住房项目、保障房项目、棚改项目建设等。华夏银行承诺未来5年500亿元,其中2018年30亿元。

  易居研究院研究总监严跃进认为,从北京此次贷款的政策看,有三个特点。第一是开辟绿色通道,对于发展租赁市场的企业来说,此类银行的贷款会给予优先办理的优惠。第二是贷款条件灵活性,尤其是考虑到租赁业务前期收益不高,所以会有前期只需偿付利息等条款设置,这也是给予发展租赁业务的企业一个缓冲。第三是贷款资金充足,给予80%比例的贷款规模,相当于房企只需要筹集20%的资金,这样的自有资金和融资规模比例是恰当的,是银行贷款风险把控以及扶持贷款业务的考虑下所形成的。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,必须肯定此举是多渠道保障租赁房源供给的有效方式。由于集体建设用地建设租赁房源本身存在建设期长、回报期长、回报率不高的特点,如果缺乏资金层面的支持,实际实施过程难度的确颇大。

  张波认为,这次政策有几大亮点,其一是相比于房企开发贷款的三年期限,此贷款期颇长,可以有效降低项目本身还贷压力;其二是还款方式灵活,甚至宽限期内可以只还息不还本;其三是贷款金额高。综合来看,如果可以实施,将对集体建设用地建设租赁住房起到很好的保障和促进作用。

  不过,“赚赚金融”相关人士提醒,需要注意的是在无抵押的情况下,如何确定借款人的偿还能力以及控制贷后坏账的发生。

  多主体获益

  除了政府牵头的集体土地租赁住房融资贷款得到支持,其他各类主体也陆续得到银行支持。

  如5月9日,龙湖集团与中国工商银行在成都举行全面战略合作协议签署仪式。二者联手打造“冠寓租房分期”项目,建立信用卡租房分期付款的全面业务合作。

  据了解,此次合作将把市面上现有的房租季缴、半年缴、年缴的大额度支付模式,转为按月支付。

  冠寓是龙湖集团布局长租公 寓市场的首 个品牌,后者四大主航道业务之一。龙湖方面表示,在成都试点之后,未来上述合作模式有望逐步覆盖全国更多城市的冠寓。

  另外,21世纪经济报道记者了解到,租户端的租房贷款也有进展。作为全国首 个企业自持租赁项目,万科翡翠书院“十年租金180万起”的消息曾引发热烈讨论。记者于5月11日致电万科翡翠书院销售人员了解到,租户可按照北京租赁房贷款新政向银行申请贷款,目前该项目合作银行为建行、工行、交行和北京银行。不过各银行可接受的贷款年限及利息仍在敲定中。

  万科翡翠书院项目位于北京海淀区,距离中关村13公里、西二旗8公里。一期提供1290套租赁型住房。目前公布的价格方案为90平方米户型1.5-1.8万元/月元,180平方米户型3-4万元/月,最长可租十年,需一次付清租金。不过该项目销售人员向记者表示,“尚未开盘,价格不能完全确定。”

  针对租赁住房的信贷,张波建议,银行在利率方面可以给予更多政策倾斜甚至是政府的专项补助,并适当放宽贷款方的条件限制,这样才能真正有效促进长租公 寓多渠道多主体供给。

责编:柳昕

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